Smart Pricing

Smart Pricing è il motore di revenue management di Hotely. Ricalcola il prezzo di ogni notte dei prossimi dodici mesi, per ogni tipologia, partendo dal tuo listino. Legge in autonomia il calendario italiano, la domanda della tua zona, il ritmo delle tue prenotazioni, le ricerche sul tuo sito e i prezzi degli alloggi simili. Poi pubblica il risultato sul sito e sui portali collegati.

È progettato per le strutture piccole: appartamenti, B&B e hotel con poche camere. Qui i dati sono pochi, e una sola prenotazione basta a falsare una statistica. Gli strumenti pensati per le grandi catene reagiscono a quel rumore e fanno oscillare i prezzi senza motivo. Smart Pricing fa il contrario: ogni segnale pesa in proporzione ai dati reali che lo sostengono, e un segnale debole resta neutro.

Quattro principi guidano ogni calcolo:

• Nessun effetto accumulato. Il prezzo si ricostruisce da zero a ogni calcolo, partendo dal tuo prezzo di riferimento e mai dal suggerimento del giorno prima.
• Ogni segnale ha un peso e un tetto. Un dato debole, vecchio o sostenuto da pochi casi conta poco, e a volte non conta affatto.
• Ogni prezzo ha una spiegazione esatta. Le voci del Perché, moltiplicate tra loro, danno esattamente il prezzo proposto.
• Nessun prezzo viene pubblicato senza verifica. Viene simulato prima di essere scritto e riletto dopo. Se non torna, la notte viene riportata com'era.

Perché è diverso

Smart Pricing fa parte del PMS e del channel manager, e non è collegato dall'esterno. Legge prenotazioni, blocchi, tariffe e restrizioni nel momento in cui cambiano, e scrive i prezzi con lo stesso motore che li calcola per i tuoi ospiti. Non ci sono sincronizzazioni da aspettare né differenze tra ciò che l'algoritmo pensa e ciò che l'ospite vede.

Il risultato, in pratica:

• Non serve un revenue manager. Scegli minimo, massimo e modalità; il resto lo fa Smart Pricing, e ogni scelta resta leggibile.
• Nessun lavoro settimanale obbligatorio. Eventi, concorrenti e ricalcoli si aggiornano da soli. Il tuo tempo va solo alle decisioni che vuoi prendere tu.
• Il controllo resta tuo. Una data che modifichi a mano non viene più toccata, e ogni applicazione si può ripristinare.

Cosa succede in background

Ogni ricalcolo attraversa sette passaggi, sempre nello stesso ordine. Le sezioni di questa pagina li seguono uno per uno.

I passaggi 1–6 non modificano nulla. Producono una proposta per ogni notte, con la sua spiegazione, che vedi nel calendario di Smart Pricing. Il passaggio 7 parte solo quando applichi un prezzo tu, o quando lo fa la modalità Automatico.

Il modello

Il prezzo proposto per ogni notte è il prodotto di un prezzo di riferimento e di alcuni fattori:

prezzo = riferimento
       × festività o evento        vale il più alto, mai entrambi
       × ritmo della domanda       tue prenotazioni, zona, ricerche sul sito
       × anticipo o ultimo minuto  solo se li attivi
       × mercato                   alloggi simili della zona

Il risultato passa poi per i costi e i vincoli.

È un modello a fattori con pesi bayesiani, e non un modello opaco addestrato sui dati. Una struttura di dodici camere vende qualche migliaio di notti l'anno: troppo poche per un modello opaco, che sbaglierebbe in modi imprevedibili e impossibili da spiegare. Un modello a fattori funziona dal primo giorno, migliora con i tuoi dati, e ogni numero si può verificare.

1. Il prezzo di riferimento

Il riferimento è il livello da cui parte ogni notte. Non contiene nessuna decisione: tutta la logica sta nei fattori, così la spiegazione si legge sempre come «120 € di riferimento, +12% perché…». Al momento dell'attivazione scegli come costruirlo.

Dai tuoi prezzi di oggi

Per chi ha già un listino costruito. Il riferimento di ogni notte è il prezzo che le hai dato tu, con stagioni, weekend, date speciali e regole tariffarie. Smart Pricing tiene il tuo prezzo separato da quello che scrive lui. Se ha già cambiato una notte, riparte comunque dal tuo prezzo originale. Se la cambi tu, da quel momento il riferimento è il tuo nuovo prezzo.

All'attivazione analizza il listino e ti dice cosa ha trovato, per esempio «Da 80 € a 210 € a notte, prezzi diversi per stagione, 34 date impostate a mano, festività già prezzate». Se le festività risultano già prezzate (almeno il 5% sopra gli stessi giorni della settimana vicini), il supplemento per le festività parte da zero, così non vengono contate due volte.

Da una base per mese

Per chi vende a un prezzo unico tutto l'anno. Smart Pricing propone dodici livelli mensili, un supplemento weekend e uno per festività e ponti. Per ogni mese usa la fonte più affidabile che ha e ti dice quale:

La curva stagionale viene dalle presenze turistiche ufficiali della tua regione. Le presenze però variano molto più dei prezzi: al mare le notti vendute ad agosto possono essere venti volte quelle di febbraio, mentre il prezzo non si moltiplica per venti. Per questo la curva viene smorzata e contenuta tra 0,6 e 1,8 volte la media.

Il supplemento weekend viene dal tuo listino, se venerdì e sabato costano già di più. Altrimenti viene dagli alloggi simili della zona (fino a +25%), oppure da un valore tipico: più basso in città, più alto nelle località turistiche.

In entrambi i casi approvi un minimo e un massimo, proposti a partire dai tuoi prezzi reali. Mentre li modifichi, il grafico mostra l'effetto sulle prossime notti.

2. Calendario ed eventi

In Italia la domanda cambia molto intorno a festività, ponti ed eventi locali. Smart Pricing riconosce queste date da solo, senza un elenco da tenere aggiornato.

Festività e ponti

Il calendario viene calcolato per ogni anno: festività nazionali, Pasqua e Pasquetta, il santo patrono del tuo comune, e i ponti (i giorni tra una festività di martedì o giovedì e il weekend). Su queste notti si applica il supplemento che hai approvato.

Grandi eventi italiani

Le fiere, le gare e le feste che riempiono una città sono già nel calendario di Smart Pricing, con le date delle edizioni in arrivo: Salone del Mobile, Vinitaly, EICMA, Cosmoprof, Pitti Uomo, Lucca Comics, SIGEP, il Gran Premio di Monza, la MotoGP del Mugello, il Festival di Sanremo, la Mostra del Cinema di Venezia. Le feste con una data fissa o una regola (il Palio di Siena, la Sartiglia, la Cavalcata Sarda, la Barcolana, il Redentore, i mercatini di Natale dell'Alto Adige) vengono calcolate per ogni anno.

L'aumento è più alto nei comuni che ospitano l'evento e più basso, per i più grandi, nel resto della provincia: il Salone del Mobile vale +40% a Milano e Rho, +15% in provincia. Le notti sono quelle in cui chi partecipa dorme fuori casa: per una fiera, dalla sera prima dell'apertura alla sera prima della chiusura.

Eventi rilevati dalla domanda

Una fiera, un concerto o una partita si notano prima nella domanda che in qualunque calendario. Per questo Smart Pricing confronta ogni notte con lo stesso giorno della settimana nelle tre settimane prima e dopo. Quando una serie di notti si stacca nettamente da quel confronto, è un evento.

Le vacanze considerate sono quelle dei luoghi da cui arrivano davvero i tuoi ospiti, ricavati dalle loro registrazioni degli ultimi 24 mesi. Una struttura con molti ospiti tedeschi vede le vacanze scolastiche tedesche; una con ospiti lombardi, quelle della Lombardia.

Anche un'accelerazione delle tue prenotazioni può indicare un evento. Questo segnale però muove già il prezzo attraverso il ritmo della domanda, e non viene contato una seconda volta come evento.

Nella scheda Eventi vedi ogni evento con il motivo e la percentuale. Puoi rinominarlo, cambiare la percentuale o rifiutarlo: una data rifiutata non viene più proposta. Puoi anche aggiungere un evento a mano o importare il calendario (.ics) di una fiera o di uno stadio. Un evento e una festività sulla stessa notte non si sommano: vale il più alto.

3. Ritmo della domanda

Molti strumenti alzano il prezzo quando l'occupazione supera una soglia, per esempio l'80%. Ma l'80% a tre mesi dall'arrivo è un ottimo risultato, e a due giorni è normale. Smart Pricing non guarda il livello: confronta ogni notte con notti comparabili, nello stesso momento.

Le tue prenotazioni

Per ogni notte calcola quanta parte è già venduta e la confronta con lo stesso giorno della settimana a una, due e tre settimane di distanza, festività escluse. Il risultato è un indice: 1 significa in linea, 2 significa il doppio del normale.

Quanto conta l'indice dipende da quanti soggiorni reali lo sostengono:

peso = soggiorni / (soggiorni + 20)

  5 soggiorni  →  20%
 20 soggiorni  →  50%
 80 soggiorni  →  80%

Questa è una stima bayesiana: finché i dati sono pochi, la stima resta vicina al valore neutro e si sposta man mano che le prove si accumulano. Una notte vuota in un appartamento singolo non indica una domanda debole, e il modello non la tratta come tale.

La domanda della zona

La parte di peso che le tue prenotazioni non coprono va a un indice della domanda nella tua zona. L'indice è aggregato e anonimo: contiene solo conteggi di notti vendute, mai prezzi o dati di una singola struttura. Una struttura nuova, senza storico, parte quindi già da quello che succede intorno a lei.

Le ricerche sul tuo sito

Le date cercate sul tuo booking engine sono domanda che nessun portale ti mostra: comprendono anche chi ha cercato e non ha prenotato. Servono almeno 5 ricerche per una data, confrontate con le settimane vicine. Il segnale può solo alzare il prezzo, al massimo del 5%.

Il limite per anticipo

Il ritmo della domanda ha un margine di movimento che dipende dalla distanza dall'arrivo:

Le date lontane non vengono mai abbassate solo perché sono ancora libere: è normale che lo siano.

Anticipo e ultimo minuto

Queste due regole sono facoltative. Sono utili soprattutto per un appartamento singolo, che ha troppe poche prenotazioni perché il ritmo della domanda dica qualcosa.

• Ultimo minuto: nella finestra che scegli (fino a 30 giorni) lo sconto cresce man mano che la data si avvicina, fino al valore pieno il giorno stesso (massimo −40%).
• Anticipo: le notti oltre una certa distanza partono più alte, fino a +30%.

4. Mercato

Un confronto con i concorrenti è utile solo se i concorrenti sono davvero alternative per il tuo ospite, e se i loro prezzi sono affidabili. Smart Pricing controlla entrambe le cose prima di usare un prezzo.

Chi sono i tuoi concorrenti

Per ogni tipologia Smart Pricing seleziona gli alloggi confrontabili tra gli annunci pubblici della zona:

1. Distanza: cerca prima vicino e allarga gradualmente (1, 3 e 5 km in un capoluogo; 5, 15 e 30 km altrove), finché trova abbastanza alloggi.
2. Stesso prodotto: stesso tipo di soggiorno (casa intera, camera privata o camera d'albergo), capienza e numero di camere simili.
3. Stessa area reale: un alloggio al di là di un braccio di mare o di una laguna non è un'alternativa, anche se in linea d'aria è vicino.
4. Somiglianza: gli alloggi più vicini e più simili al tuo pesano di più.
5. Un voto per struttura: più annunci della stessa struttura fisica contano come un solo concorrente, riconosciuti dal CIN. Le tue strutture non entrano mai nel confronto.

Gli annunci pubblici con i prezzi coprono le principali città e intere regioni (Sicilia, Puglia, Trentino, la provincia di Bergamo) e si aggiornano da soli ogni trimestre.

Nella scheda Mercato vedi i concorrenti principali con nome, link, distanza, capienza, prezzo e livello delle recensioni, insieme alla fascia di prezzo della zona e alla tua posizione. Puoi escludere un alloggio o aggiungerne uno che conosci. In ogni comune, anche dove gli annunci con i prezzi non arrivano, la scheda mostra gli hotel, B&B e case vacanze intorno a te dalla mappa, con nome, distanza, stelle e sito.

Dove gli annunci con i prezzi non arrivano

In un comune senza annunci pubblici con i prezzi, Smart Pricing stima il prezzo tipico di un alloggio come il tuo. La stima viene da oltre 150.000 annunci con prezzo in comuni di tutta Italia e dalle caratteristiche ufficiali del tuo comune: costa, isola, montagna o pianura, grado di urbanizzazione, popolazione e posti letto turistici. Un B&B in un paese dell'entroterra sardo viene confrontato con i B&B dei paesi dell'entroterra siciliano e pugliese, non con Roma.

La stima è stata verificata sui comuni che non aveva mai visto: prevedendo ogni regione dalle altre, sbaglia in mediana del 18%. Per questo pesa meno di un confronto con annunci reali: la correzione resta piccola e mai oltre ±8%. Dove arrivano gli annunci reali, la stima non si usa.

Il livello di mercato del mese

Un prezzo pubblico si riferisce a un solo soggiorno in una sola data, e un prezzo visto a luglio dice poco su gennaio. Per questo Smart Pricing adatta ogni prezzo osservato a ciascun mese con la curva stagionale della regione, e poi calcola una mediana ponderata per somiglianza. La mediana, a differenza della media, non si fa trascinare da un solo alloggio molto caro o molto economico.

L'affidabilità del livello di ogni mese scende quando:

• i prezzi disponibili sono pochi (piena da 20 in su; sotto i 5 il livello non viene calcolato);
• i dati sono vecchi (pieni fino a 4 mesi, poi perdono peso fino a zero dopo un anno);
• il mese da prezzare è lontano da quello in cui i prezzi sono stati osservati.

Il tuo prezzo si avvicina al mercato solo per una parte della differenza, proporzionale all'affidabilità, e mai oltre ±8%. La correzione è una sola per tutto il mese: le differenze tra feriali, weekend e date speciali del tuo listino restano intatte.

Prezzi rilevati per date precise

Il tuo team può registrare il prezzo di un concorrente per un soggiorno preciso, uno alla volta o da un file Excel. Prima di usarli, Smart Pricing li rende confrontabili: stesse date, stesso numero di ospiti, stessi costi inclusi. Se un costo non è noto, non viene considerato zero: il prezzo resta visibile ma non entra nel calcolo.

Per ogni soggiorno, questi prezzi danno una mediana locale con regole più severe:

L'affidabilità finale è la più bassa tra freschezza, qualità del confronto, numero di fonti indipendenti e corrispondenza con il soggiorno: basta un punto debole per ridurla. Su quelle notti la mediana sostituisce il livello del mese, con un effetto massimo di circa ±5%. Hotely non apre mai le pagine dei concorrenti.

5. Economia del soggiorno

Per un appartamento il prezzo per notte non basta: ogni soggiorno ha un costo di cambio, e una notte che nessuno può prenotare non rende a nessun prezzo.

Soglia di costo

Nella sezione Costi e buchi puoi indicare il costo di ogni cambio, il costo per notte, la commissione media e un guadagno minimo per soggiorno. Smart Pricing calcola il margine di un soggiorno così:

margine = (notti + pulizie pagate dall'ospite) × (1 − commissione)
        − costo del cambio
        − notti × costo per notte

Da qui ricava il prezzo per notte più basso a cui anche il soggiorno più corto consentito dalle tue regole copre costi e guadagno minimo. Nessun prezzo proposto scende sotto questa soglia. Se non inserisci costi, Smart Pricing non ne inventa.

Notti orfane

Una notte libera tra due soggiorni, più corta del tuo soggiorno minimo, non si venderà mai. Smart Pricing trova queste notti e controlla se un soggiorno più breve coprirebbe i costi ai prezzi proposti. Poi ti suggerisce di accettare un soggiorno più breve, di attivare la regola per i buchi, oppure di lasciare le cose come sono perché non conviene. È una regola sul soggiorno, non uno sconto, e la decisione resta tua.

6. Vincoli

Un buon prezzo cambiato troppo in fretta fa perdere fiducia agli ospiti e ai portali. Per questo, dopo i fattori, ogni prezzo passa per quattro controlli:

1. Arrotondamento all'euro intero.
2. Minimo e massimo: vale il più alto tra il tuo minimo e la soglia di costo.
3. Velocità: in un ricalcolo il prezzo può scendere al massimo del 15% e salire al massimo del 25%. Se serve di più, ci arriva per gradi nei ricalcoli successivi.
4. Rilevanza: se la differenza è sotto i 2 € o l'1%, il prezzo resta com'è. Un cambio di un euro sarebbe solo rumore.

Se i vincoli non possono valere insieme, per esempio con una soglia di costo sopra il tuo massimo, Smart Pricing non propone niente e ti spiega perché. Le notti chiuse, esaurite o passate non vengono toccate.

Il Perché

Ogni notte ha il suo Perché: l'elenco delle voci che hanno portato al prezzo, con il peso di ciascuna. Moltiplicate tra loro, le voci danno esattamente il prezzo proposto. Se un vincolo ha tagliato un fattore, anche il taglio compare come voce. Sotto ci sono le informazioni che non hanno mosso il prezzo, per esempio una festività senza supplemento o un dato di mercato poco affidabile.

Esempio

Sabato 17 ottobre, 26 giorni all'arrivo, prezzo attuale 125 €.

141 € è dentro minimo e massimo, dentro il passo consentito (da 106 € a 156 €) e sopra la soglia di rilevanza. Proposta: da 125 € a 141 €.

7. Pubblicazione verificata

Smart Pricing ragiona sul prezzo che paga davvero l'ospite: la tariffa più conveniente, con supplementi per persona, sconti per durata e pulizie obbligatorie. Nel calendario, invece, si modifica il prezzo base da cui derivano tutte le tariffe. Per passare dall'uno all'altro senza approssimazioni, ogni notte supera sei controlli:

1. Proposta ancora valida: non si applica mai una proposta superata.
2. Prezzo invariato: se qualcuno ha cambiato il prezzo nel frattempo, la notte viene saltata.
3. Cambio legittimo: data futura, prezzo tra minimo e massimo.
4. Simulazione: il motore tariffario del sito deve riprodurre esattamente il prezzo attuale della notte, altrimenti la notte non viene toccata.
5. Calcolo inverso: Smart Pricing trova il prezzo base che produce esattamente la cifra approvata, tenendo conto di piani tariffari, supplementi e regole.
6. Rilettura: dopo la scrittura il prezzo viene ricalcolato. Se non corrisponde, la notte torna subito com'era.

La scrittura usa lo stesso percorso di una modifica fatta a mano dal calendario. Le tariffe collegate mantengono le loro differenze: la non rimborsabile resta più economica e i portali mantengono il loro ricarico. Con il channel manager collegato, i prezzi arrivano ai portali in un unico invio.

Ogni notte conserva il prezzo precedente. Nella scheda Prezzi applicati ogni applicazione mostra lo stato dell'invio e il pulsante Ripristina, che rimette i prezzi di prima, tranne quelli che hai cambiato tu nel frattempo.

Quando si aggiorna

Quando cambia qualcosa che riguarda una tipologia, Smart Pricing la ricalcola entro circa un'ora. Conta ogni cambiamento: una prenotazione, una cancellazione, un blocco, un prezzo o una restrizione modificati a mano o dai portali. Anche se non cambia nulla, ogni tipologia viene ricalcolata ogni 6 ore, perché la distanza dall'arrivo, il mercato e la domanda di zona si muovono da soli. Con Ricalcola lo fai subito.

Ogni calcolo registra la versione del modello e delle tue impostazioni: ogni prezzo si può sempre ricondurre alle regole valide in quel momento.

Come lo usi

Tre modalità

La modalità si sceglie per ogni tipologia, nella scheda Tipologie. In Assistito, Applica prezzi ti fa scegliere il periodo (da 7 a 90 giorni) e le notti.

Automatico

Si attiva dopo almeno 14 giorni di suggerimenti e almeno un'applicazione fatta a mano, e solo se negli ultimi 30 giorni nessun prezzo applicato è risultato diverso dal previsto. Scegli quante notti gestisce (30, 60 o 90) e il profilo:

I limiti valgono su finestre mobili: tanti piccoli cambi di fila non possono superare il limite settimanale. Tra due cambi sulla stessa notte passano almeno 4 ore. Se un suggerimento supera il limite, Automatico ne applica solo una parte, sempre nella direzione suggerita e mai oltre.

• Una notte che modifichi tu non viene più toccata.
• Automatico usa gli stessi sei controlli di un'applicazione manuale.
• Se un prezzo non risulta quello atteso o l'invio ai portali non riesce, Automatico si mette in pausa e ti dice perché.
• Nei giorni in cui cambia qualcosa ricevi un'email di riepilogo.
• Puoi metterlo in pausa o tornare ad Assistito quando vuoi: i prezzi restano quelli attuali.

Misura dei risultati

Com'è andata

La scheda Com'è andata confronta le ultime 90 notti con il suggerimento di una settimana prima, così com'era allora e non ricalcolato dopo:

La scheda mostra anche gli errori e non stima guadagni che nessuno può dimostrare: nessuno sa chi avrebbe prenotato a un altro prezzo.

Miglioramento continuo

Accanto al modello che decide i prezzi, un modello di previsione lavora in parallelo senza toccare nulla. Stima la probabilità che una notte ancora libera venga venduta. Viene costruito sulle notti più vecchie e verificato su quelle più recenti, che non ha mai visto. Può entrare nel calcolo dei prezzi solo se, su almeno 200 notti di prova, sbaglia almeno il 5% in meno del metodo attuale, e anche allora decide una persona. Ogni nuovo segnale segue lo stesso percorso: prima si osserva, poi si misura, solo alla fine entra nel prezzo.

Privacy

• Nessun dato personale degli ospiti entra nei calcoli. Dalle registrazioni si usano solo paese e regione di provenienza, in forma aggregata.
• Dei concorrenti si usano solo dati pubblici: caratteristiche dell'annuncio o della struttura, nome, sito e prezzo. Mai il nome del proprietario, la sua email o il suo telefono.
• La domanda della zona è fatta solo di conteggi anonimi. Viene usata solo dove contribuiscono almeno 5 gestori indipendenti e nessuno pesa più del 35%, e non contiene mai i tuoi dati.

Cosa non fa

• Non cambia soggiorno minimo, chiusure o disponibilità: sulle notti orfane propone, non applica.
• Non tocca le prenotazioni già fatte.
• Non esce mai dal minimo e dal massimo che hai scelto.
• Non sovrascrive una notte che hai modificato tu.
• Non promette aumenti di fatturato.

Domande frequenti

Ho un listino dettagliato. Smart Pricing lo stravolge?

No. Con «Dai tuoi prezzi di oggi» ogni notte parte dal tuo prezzo, e la correzione di mercato è una sola per tutto il mese: le differenze tra le tue notti restano come le hai impostate.

Perché una notte libera tra quattro mesi non scende?

Perché è normale che sia libera. Oltre i 90 giorni il ritmo della domanda può solo alzare il prezzo. Un ribasso arriva solo se la notte resta davvero indietro rispetto a notti comparabili.

Perché con poche prenotazioni i prezzi si muovono poco?

Perché il peso delle tue prenotazioni cresce con il numero di soggiorni che lo sostengono. Con pochi dati il modello resta vicino al tuo listino invece di reagire a una sola prenotazione. Per un appartamento singolo contano soprattutto calendario, eventi e mercato, e l'opzione Ultimo minuto aiuta a non perdere le notti libere.

Devo fare qualcosa ogni settimana?

No. Eventi, concorrenti e ricalcoli vanno da soli. Controllare la scheda Eventi o registrare qualche prezzo dei concorrenti migliora il risultato, ma non è necessario.

Funziona anche in un piccolo comune?

Sì, in tutti i comuni italiani. Dove non ci sono annunci pubblici con i prezzi, il mercato viene stimato da comuni simili e le strutture intorno a te compaiono comunque, con il loro nome. Il Perché indica quando il livello di mercato è una stima.

Come torno ai prezzi di prima?

Usa Ripristina sull'applicazione nella scheda Prezzi applicati. Per fermare Smart Pricing, scegli «Spento» nella scheda Tipologie: i prezzi pubblicati restano quelli attuali.

Pagine correlate

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