Rendicontazione proprietari e obblighi fiscali
Guida alla gestione degli affitti brevi per conto terzi — rendiconto mensile per ogni proprietario, ritenuta del 21%, F24 codice tributo 1919, Certificazione Unica (CU) e comunicazione DAC7 all'Agenzia delle Entrate.
Questo modulo è pensato per chi gestisce appartamenti o case vacanza di proprietà altrui e deve rendicontare gli incassi al proprietario, trattenere la ritenuta fiscale del 21% e adempiere agli obblighi annuali di Certificazione Unica (CU) e DAC7 verso l'Agenzia delle Entrate.
Se gestisci solo il tuo hotel o il tuo appartamento senza dover rendere conto a un proprietario separato, questo modulo non ti riguarda.
A cosa serve
Il property manager che incassa i canoni per conto del proprietario è sostituto d'imposta ai sensi dell'art. 4 del D.L. 50/2017. Questo comporta tre obblighi concreti ogni anno:
- Ritenuta mensile — su ogni pagamento al proprietario devi trattenere il 21% del canone lordo e versarla allo Stato entro il 16 del mese successivo tramite F24 (codice tributo 1919)
- Certificazione Unica (CU) — ogni anno entro il 16 marzo consegni al proprietario una certificazione delle ritenute operate nell'anno precedente; entro il 31 marzo la trasmetti all'Agenzia delle Entrate
- DAC7 — se operi come operatore di piattaforma, entro il 31 gennaio dell'anno successivo comunichi all'Agenzia delle Entrate i dati di ogni proprietario: transazioni, importi per trimestre e dati catastali dell'immobile
Hotely tiene traccia dei rendiconti mensili, calcola automaticamente la ritenuta e genera i file pronti da scaricare — il file TXT per la CU e il file XML per il DAC7.
Cosa fa Hotely
- Registra l'anagrafica di ogni proprietario: dati personali, regime fiscale, commissione di gestione, spese di pulizia, IBAN e dati catastali dell'immobile
- Calcola il rendiconto mensile per ogni proprietario: canone lordo, commissione gestione (con relativa IVA), spese pulizia, ritenuta 21%, netto da liquidare
- Applica la ritenuta sul canone lordo, prima di detrarre la commissione — come previsto dalla norma
- Tiene traccia del pagamento F24 mensile: puoi segnare la data e il numero di ricevuta direttamente dalla dashboard
- Aggrega i dati dell'anno e genera il file TXT per la Certificazione Unica (formato AdE, causale AE — locazioni brevi art. 4 D.L. 50/2017)
- Aggrega i dati per trimestre e genera il file XML per il DAC7, escludendo automaticamente i proprietari sotto la soglia di esenzione (meno di 30 transazioni e meno di 2.000 euro nel corso dell'anno)
- Valida il codice fiscale, l'IBAN e la partita IVA durante l'inserimento dell'anagrafica
Cosa NON fa Hotely
- Non versa la ritenuta allo Stato — il versamento del 21% tramite F24 è manuale, da te, con le tue credenziali bancarie o il portale F24 dell'Agenzia delle Entrate
- Non trasmette la CU all'Agenzia delle Entrate — Hotely genera il file TXT; la trasmissione avviene su Entratel o tramite il tuo intermediario abilitato (commercialista)
- Non trasmette il DAC7 — stessa cosa: Hotely genera il file XML; la trasmissione è su Entratel
- Non sostituisce un commercialista — genera i file tecnici; la firma, la responsabilità fiscale e la trasmissione restano al sostituto d'imposta (tu o il tuo consulente)
- Non collega automaticamente le prenotazioni ai proprietari — sei tu a inserire manualmente le prenotazioni nel rendiconto mensile del proprietario corretto
Come funziona il calcolo della ritenuta
La legge stabilisce che la ritenuta si calcola sul canone lordo che l'ospite paga per l'alloggio, prima di qualsiasi detrazione. La commissione di gestione non riduce la base di calcolo.
Esempio su un soggiorno da 1.000 €:
| Voce | Importo |
|---|---|
| Canone incassato dall'ospite | 1.000,00 € |
| Commissione gestione 25% | − 250,00 € |
| Spese di pulizia | − 70,00 € |
| Ritenuta 21% (calcolata su 1.000 €) | − 210,00 € |
| Netto da liquidare al proprietario | 470,00 € |
Il manager versa 470 € al proprietario e 210 € allo Stato tramite F24 codice tributo 1919 entro il 16 del mese successivo.
Quadro normativo
| Riferimento | Cosa stabilisce |
|---|---|
| Art. 4, D.L. 50/2017 (conv. L. 96/2017) | Ritenuta del 21% a titolo di acconto sui canoni degli affitti brevi; il property manager è sostituto d'imposta |
| Legge 213/2023 (Legge di Bilancio 2024) | Aliquota cedolare secca: 21% per la prima proprietà, 26% dalla seconda — la ritenuta resta comunque sempre al 21% indipendentemente dall'aliquota del proprietario |
| Art. 4, D.P.R. 322/1998 | Obbligo di emissione della Certificazione Unica da parte del sostituto d'imposta |
| D.Lgs. 32/2023 | Recepimento della Direttiva UE 2021/514 (DAC7): obblighi di comunicazione per gli operatori di piattaforma |
Configurazione
Dove si trovano le tre sezioni
Le tre aree del modulo si trovano nella sidebar della tua proprietà:
- Proprietari — anagrafica dei proprietari degli immobili che gestisci
- Rendicontazione — rendiconti mensili per ogni proprietario
- Fiscale — generazione CU e DAC7
Sezione Proprietari
Prima di tutto aggiungi l'anagrafica di ogni proprietario per cui gestisci una locazione.
Come aggiungere un proprietario
Vai su Proprietari → clicca Aggiungi proprietario.
Compila i campi obbligatori:
| Campo | Descrizione |
|---|---|
| Nome e cognome | Dati anagrafici del proprietario fisico. Se è una società, seleziona "Persona giuridica" e inserisci ragione sociale e codice fiscale |
| Codice fiscale | 16 caratteri — il sistema lo valida in automatico secondo l'algoritmo ufficiale del MEF |
| Indirizzo di residenza fiscale | Via, città, CAP e provincia. Necessario per la Certificazione Unica |
| IBAN | Conto corrente del proprietario per i pagamenti e per il DAC7 |
| Regime fiscale | Scegli tra: IRPEF ordinaria, Cedolare secca 21%, Cedolare secca 26%, Regime forfettario, Società. Nota: la ritenuta del 21% si applica a tutti i regimi tranne che alle società, che seguono regole diverse |
| Commissione gestione % | La percentuale che trattieni come compenso di gestione (es. 25%) |
| IVA su commissione % | L'IVA applicata alla tua commissione (di norma 22% se hai P.IVA) |
| Spese di pulizia | Importo fisso in euro trattenuto per ogni prenotazione per le pulizie |
Dati catastali (richiesti per DAC7)
Per il DAC7 l'Agenzia delle Entrate richiede i dati catastali dell'immobile locato: Comune, foglio, particella e subalterno. Trovi questi dati nella visura catastale dell'immobile, disponibile gratuitamente sul portale dei Servizi Catastali dell'Agenzia delle Entrate con SPID o CIE.
Se il proprietario non li ha subito disponibili, puoi aggiungere il proprietario e integrare i dati catastali in un secondo momento — Hotely segnala i proprietari con dati incompleti nella tabella.
Sezione Rendicontazione
La rendicontazione mensile riassume per ogni proprietario le prenotazioni del periodo, il calcolo della ritenuta e il netto da liquidare.
Come creare un rendiconto
La creazione del rendiconto è attualmente manuale: inserisci le prenotazioni del mese che appartengono a quel proprietario, con il canone lordo incassato dall'ospite per ogni soggiorno. Hotely calcola automaticamente commissione, pulizie, ritenuta e netto.
Cosa mostra il rendiconto
Ogni rendiconto mostra una riga per ogni soggiorno con:
- Date di check-in e check-out, numero di notti, nome dell'ospite
- Canone lordo incassato
- Commissione di gestione (detrazione)
- Spese di pulizia (detrazione)
- Ritenuta 21% (detrazione — questa quota va versata con F24)
- Netto da pagare al proprietario
In fondo al rendiconto trovi i totali e l'importo esatto dell'F24 da versare per quel mese.
Segnare il pagamento F24
Dopo aver versato la ritenuta tramite F24, torna su Hotely e clicca Segna F24 pagato sul rendiconto corrispondente. Inserisci la data del versamento e il numero di ricevuta (opzionale). Il rendiconto viene marcato come "F24 pagato" e resta nello storico.
Il versamento F24 deve avvenire entro il 16 del mese successivo a quello in cui hai liquidato il netto al proprietario. Il codice tributo da usare è 1919.
Sezione Fiscale
La sezione Fiscale si divide in due tab: Certificazione Unica (CU) e DAC7.
Tab Certificazione Unica (CU)
Cos'è la CU per le locazioni brevi
È la certificazione che il sostituto d'imposta (tu) deve rilasciare al proprietario per attestare le ritenute operate nell'anno. Per le locazioni brevi si usa la causale AE (affitti brevi art. 4 D.L. 50/2017).
Come generare la CU
- Vai su Fiscale → tab Certificazione Unica
- Clicca Genera CU per anno
- Seleziona l'anno fiscale (es. 2025 per le ritenute operate nel 2025)
- Inserisci i dati del sostituto d'imposta — cioè i tuoi: codice fiscale (o partita IVA se sei un'azienda), denominazione e indirizzo
- Clicca Genera e scarica CU
Hotely aggrega in automatico tutti i rendiconti dell'anno per ogni proprietario e genera il file TXT nel formato ufficiale dell'Agenzia delle Entrate. Il file viene scaricato direttamente sul tuo computer.
Cosa fare con il file generato
| Azione | Scadenza | Come |
|---|---|---|
| Consegna al proprietario | 16 marzo | Stampa il file o invialo via email al proprietario come documento di certificazione |
| Trasmissione all'Agenzia delle Entrate | 31 marzo | Carica il file TXT su Entratel tramite il software dell'AdE o tramite il tuo commercialista |
Il tracciato del file CU viene pubblicato ogni anno dall'Agenzia delle Entrate e può cambiare. Prima della trasmissione, verifica con il tuo commercialista che il formato sia aggiornato all'anno in corso.
Tab DAC7
Cos'è il DAC7
È la comunicazione annuale all'Agenzia delle Entrate che gli operatori di piattaforma devono effettuare ai sensi del D.Lgs. 32/2023, riportando per ogni proprietario il numero di transazioni e i corrispettivi lordi per trimestre.
Chi deve trasmettere il DAC7
La normativa si applica agli "operatori di piattaforma" che facilitano transazioni tra terze parti. Se la tua attività consiste nell'intermediare affitti brevi per conto di proprietari (gestendo prenotazioni, incassando canoni e riversandoli ai proprietari), è probabile che tu sia qualificato come operatore di piattaforma. Verifica questo punto con il tuo commercialista prima di procedere — la definizione normativa è tecnica e il tuo caso specifico potrebbe essere diverso.
Le grandi piattaforme come Airbnb e Booking.com trasmettono già autonomamente il DAC7 per le prenotazioni gestite tramite di loro. Se un soggiorno è prenotato tramite Airbnb e Airbnb trasmette già i dati, non devi comunicare quel soggiorno una seconda volta.
Soglia di esenzione (de minimis)
I proprietari con meno di 30 transazioni e meno di 2.000 euro lordi nell'anno non vanno inclusi nella comunicazione DAC7. Hotely li esclude automaticamente.
Come generare il DAC7
- Vai su Fiscale → tab DAC7
- Clicca Genera DAC7 per anno
- Seleziona l'anno di riferimento
- Inserisci il codice fiscale e la denominazione del soggetto che trasmette (tu o la tua azienda)
- Clicca Genera e scarica DAC7
Hotely aggrega le prenotazioni per trimestre, verifica la soglia de minimis per ogni proprietario e produce il file XML pronto per la trasmissione.
Il file va trasmesso all'Agenzia delle Entrate tramite Entratel entro il 31 gennaio dell'anno successivo all'anno di riferimento (es. entro il 31 gennaio 2026 per i dati del 2025). Le sanzioni per mancata comunicazione vanno da 2.000 a 21.000 euro.
Riepilogo scadenze
| Adempimento | Scadenza | File generato da Hotely |
|---|---|---|
| Versamento ritenuta 21% (F24 cod. 1919) | Entro il 16 del mese successivo | — (tieni traccia dalla sezione Rendicontazione) |
| Consegna CU al proprietario | 16 marzo | File TXT (scarica e invia al proprietario) |
| Trasmissione CU all'Agenzia delle Entrate | 31 marzo | File TXT (carica su Entratel o tramite commercialista) |
| Trasmissione DAC7 all'Agenzia delle Entrate | 31 gennaio | File XML (carica su Entratel o tramite commercialista) |
Domande frequenti
La ritenuta cambia se il proprietario è in regime forfettario? No. La ritenuta del 21% si applica comunque. Il proprietario in regime forfettario la porta in detrazione nella propria dichiarazione dei redditi.
Se il proprietario è una società, si applica la ritenuta? Le società non possono optare per la cedolare secca, quindi le regole sono diverse. In questo caso la ritenuta è comunque dovuta ma con un quadro fiscale differente — è necessario il supporto di un commercialista.
Devo trasmettere il DAC7 se già Airbnb lo fa per quelle prenotazioni? No. Se la prenotazione è intermediata da una piattaforma che trasmette già il DAC7 (come Airbnb o Booking.com), non va comunicata una seconda volta. Devi includere solo le prenotazioni che non sono già coperte da un'altra comunicazione DAC7.
Cosa succede se non verso l'F24 entro il 16 del mese? Scatta l'interesse di mora dello 0,1% al giorno sul ritardo, più una sanzione del 30% dell'importo non versato (riducibile con ravvedimento operoso). Per ritardi brevi il ravvedimento permette di ridurre sensibilmente la sanzione.
Il file CU che genera Hotely è pronto per Entratel? Il file è generato nel tracciato ufficiale AdE per l'anno selezionato. Verifica sempre con il tuo commercialista che lo schema non sia stato aggiornato per l'anno in corso, poiché le specifiche tecniche cambiano ogni anno — Hotely aggiornerà il generatore annualmente.